Цифровизация в строительстве и городском управлении давно не воспринимается как эксперимент: технологии вошли в нормативы, проекты, бюджеты. Но цифровые двойники — по-прежнему территория недопонимания, хотя многие его элементы уже успешно используются на рынке. Термином часто обозначают то, что им фактически не является. Например, в 2019 году широко освещалось появление у Москвы цифрового двойника, хотя корректнее эту масштабную сущность назвать цифровой тенью (также ее называют цифровой информационной моделью (ЦИМ)). Модель статична и неизменяема, не имеет обратной связи от объекта, а потому не может являться двойником.
Среда будущего: зачем России цифровые двойники и как они меняют строительство, ЖКХ и управление недвижимостью
Цифровые двойники зданий и территорий стали частью государственной повестки. Минстрой объявил о планах создать такие модели для всех миллионников к 2027 году — с прицелом на повышение прозрачности, эффективности ЖКХ и точности планирования городов. А после предложил создать оператора данных для работы с цифровыми двойниками. Что стоит за этим термином, чем цифровой двойник отличается от цифровой тени, какие препятствия на пути его внедрения, рассказывает директор по развитию бизнеса ЛИИС Павел Бирюков.
Freepik
От хайпа к инструменту госуправления
Такое смешение понятий не всегда очевидно, но важно. Когда модель здания или территории воспринимается как полноценный цифровой двойник, это создает завышенные ожидания от функциональности. Между тем цифровая тень — лишь первый этап на пути к полноценному двойнику: она может быть полезна для визуализации, планирования реконструкции, учета архитектурных и инженерных особенностей объекта, но не позволяет принимать решения в динамике.
«Цифровая тень — хороший старт, — уточняет Павел Бирюков. — Но без интеграции с инженерными системами, регулярного обновления данных и сценариев использования такая модель не позволит управлять объектом в реальном времени. Чтобы превратить ее в полноценный цифровой двойник, необходима комплексная среда: с диспетчеризацией, эксплуатационными модулями и пользовательским уровнем — от автоматизации до аналитики. Только тогда цифровой объект становится инструментом, а не просто витриной».
На примере столицы видно, как от статичной модели постепенно случается переход к динамической. Например, в ноябре прошлого года в Москве создали цифровой двойник водоканала. И здесь уже присутствует обратная связь. Система может за 10 минут определять место протечки с точностью до метра, а скорость устранения аварий сокращается до 30-40 минут.
Цифровые двойники в недвижимости: от стройки до управления арендой
Пока государство обсуждает цифровизацию городов и инфраструктуры в масштабах агломераций, бизнес и управляющие компании внедряют цифровые двойники на уровне отдельных зданий. В зависимости от типа объекта подход к цифровизации может разниться. Но ключевой принцип остается неизменным: цифровой двойник объединяет все систему в одну среду и обеспечивает сохранение информации на всех этапах жизненного цикла объекта. Так повышается эффективность использования всех его программных элементов.
В коммерческой недвижимости цифровой двойник особенно полезен в объектах с высокой текучкой арендаторов — в бизнес-центрах, ритейл-кластерах, коворкингах. При смене арендаторов или перепрофилировании помещений он позволяет оперативно адаптировать инженерные системы, обновлять схемы и планировки, контролировать доступ, управлять зонами общего пользования.
«Одна из типичных ситуаций — новая управляющая компания получает объект без актуальной исполнительной документации. Тогда в случае, если собственнику необходимо дооснастить или изменить трассировку инженерных систем, например вентиляции, сотрудники неделями могут искать нужные схемы и так и не найти их, — приводит пример Павел Бирюков. — С обновляемой моделью эта информация становится доступна за минуты, через интерфейс, привязанный к конкретному помещению».
На сложных инфраструктурных объектах — например, в крупных логистических хабах, торговых центрах или многофункциональных комплексах — важна не только визуализация, но и управление инженерией.
Уже на этапе строительства цифровая тень помогает выявлять пересечения сетей, сокращать число проектных коллизий, контролировать сроки выпуска документации и минимизировать ошибки при передаче данных между подрядчиками. Это особенно актуально для объектов с множеством подрядчиков и нестандартными проектными решениями. Модель — это, в первую очередь, совокупность данных, которые могут постоянно меняться, поэтому процессы их внесения и согласования должны быть управляемыми и быстрыми.
На стадии эксплуатации система интегрируется с BMS, SCADA, телеметрией, управлением сценариями работы оборудования, контролем доступа и энергопотребления. При наличии цифрового двойника технические службы получают доступ к данным с любого уровня, могут быстрее реагировать на сбои и планировать обслуживание на основе аналитики.
В жилых проектах вместо цифровых двойников чаще всего внедряется цифровая среда, которая помогает сфокусироваться на более управляемой и прозрачной эксплуатации. Обычно такие решения используются в домах бизнес- и премиум-класса. Цифровая среда уже включает автоматизацию помещений, диспетчеризацию, системы доступа и сервисы для жильцов. При этом со временем подобные решения становятся доступными и в более массовом сегменте — за счет снижения цен на оборудование и распространения беспроводных протоколов. Стоимость базовой автоматики сегодня может начинаться от 1 000 рублей за квадратный метр, что делает цифровую инфраструктуру доступным инструментом повышения ценности объекта даже в комфорт-классе.
Так что массовое нведрение цифрового двойника — вопрос времени. Как только компании поймут кто и как будет им пользоваться и как наполнять данными от проектирования и до эксплуатации, а также сформируют цели и ожидаемые результаты. А первым шагом на пути к этому результату будет внедрение цифровой тени на стадии строительно-монтажных и пусконаладочных работ и цифровой среды на этапе эксплуатации.
Почему цифровые двойники пока не стали отраслевым стандартом: люди и кейсы
Несмотря на интерес со стороны девелоперов, цифровые двойники пока не так часто встречаются в жилой недвижимости. Проблема не в технологиях — они есть и развиваются — а в том, что рынок только учится выстраивать процессы.
- Люди. Главный ограничивающий фактор — нехватка специалистов. Чтобы цифровой двойник работал, мало создать модель. Необходимы люди, которые смогут выстроить архитектуру данных, наладить интеграции с инженерными системами, поддерживать актуальность информации. Таких специалистов в отрасли мало.
Дефицит кадров ощущается на всех этапах — от проектирования до эксплуатации. BIM-инженеров необходимо «выращивать» из проектировщиков, потому что глубокое понимание модели невозможно без соответствующей базы. При этом у самих проектировщиков редко возникает мотивация переходить в цифровое сопровождение: профессия проектировщика понятна, востребована, и главное — гарантирует стабильную загрузку и доход. А BIM-инженер по-прежнему воспринимается как функция, от которой девелопер при необходимости может отказаться.
- Кейсы. Есть и другие сложности. Даже когда технологии доступны и профессионалы обучены, в массовом сегменте неочевидна экономическая эффективность. Пока на рынке мало зрелых кейсов, где цифровой двойник продемонстрировал бы гарантированную выгоду — в цифрах, сроках, снижении затрат. Девелоперы в текущих условиях снижения продаж новостроек рисковать не готовы. Получается замкнутый круг: успешных кейсов нет, потому что никто не готов быть пионером, а без этого и примеров не появится. Разорвать его может участие государства: пилоты, особенно в ЖКХ и социальной инфраструктуре, позволяют снизить риски первых внедрений и накопить рабочие кейсы.
Именно таким путем шли многие страны, например, Сингапур, где цифровые двойники стали полноценным инструментом управления. При сохранении текущих темпов развития к 2030 году наличие цифрового двойника у крупного жилого или офисного комплекса станет нормой, особенно в Москве и крупных агломерациях.