Офисы-трансформеры: как изменятся рабочие пространства в постковидную эпоху
На пике первой волны пандемии и мирового локдауна прогнозировалось, что удаленка победит, бизнес откажется от арендных площадей и офисы исчезнут. Но время показало, что эти прогнозы были слишком смелыми: компании в большинстве своем не готовы отправлять весь штат по домам. Более того, сами сотрудники не испытывают большого желания оставаться на дистанционке. Далеко не у всех есть в квартире условия, позволяющие сконцентрироваться на задачах, а стирание границы между работой и личной жизнью неизбежно приводит к переработкам и выгоранию.
Неготовность бизнеса к удаленному формату подтверждает и оживление на рынке офисной недвижимости: объем вводимых площадей в Москве в этом году достиг максимума за семь лет, а сумма сделок по покупке и аренде офисных помещений приблизилась к историческому рекорду. Рынку стало понятно, что офисы не умрут. Но вместе с тем — что классический формат офисов уйдет в прошлое.
Сокращение площадей
Перемены главным образом связаны с гибридной моделью работы, на которую перешло большинство компаний. Теперь вместо пяти дней в неделю сотрудник проводит в офисе один, два или три. В остальное время его рабочее место простаивает — поэтому руководству выгоднее разделить его между несколькими специалистами и тем самым сократить арендуемую площадь.
Отказаться от больших офисов и уменьшить пространство в ближайшие 2-3 года планирует половина компаний Москвы. Похожую ситуацию мы видим и в СНГ: так, в Минске сегодня многие большие офисы пустуют, поскольку их покидают крупные арендаторы. Белорусские застройщики пытаются отвечать новым запросам, предлагая больше офисных пространств небольшого формата — до 100 квадратных метров.
Но с уменьшением площадей у компаний одновременно возникает ряд вопросов. Сколько человек могут использовать одно рабочее место? Должно ли оно закрепляться за определенными сотрудниками? Имеет ли смысл переделывать освободившееся пространство под переговорные комнаты и конференц-залы? И как вообще организовать пространство, чтобы это было удобно для всех?
Гибкие пространства для гибкого графика
Необходимость ускоренной трансформации офисов направила внимание рынка на так называемые гибкие пространства — flex-офисы, коворкинги, модель built-to-suit (BTS). Все эти форматы объединяет их способность к адаптации под меняющиеся потребности клиента. Кроме того, flex-офисы и коворкинги предполагают также гибкие сроки аренды: так, гибкий офис часто можно снять на 12 месяцев — в классическом варианте этот срок, как правило, начинается от трех лет.
Но ключевое отличие гибкого, или сервисного офиса (flex office) от традиционного — это именно легкость в кастомизации. Буквально за пару недель оператор может создать для компании пространство по индивидуальному запросу, включая планировки и дизайн. Более того, в арендную плату обычно уже включена мебель, оргтехника, уборка и охрана помещения, Wi-Fi и даже расходные материалы — вплоть до кофе и бумаги для принтера. Обеспечением всего этого занимается владелец офиса — так что компания может заехать в максимально короткий срок без необходимости решать оргвопросы.
Индивидуально создаются и офисы built-to-suit — но, в отличие от flex-формата, здесь помещение изначально строится под потребности компании. Только вместо единовременной оплаты за покупку арендатор выплачивает сумму небольшими траншами ежемесячно.
Меняется и сам формат офисного пространства: оно становится максимально адаптивным и многофункциональным. Одно и то же помещение может выполнять разные роли: от переговорной комнаты до зоны для нескольких сотрудников, занятых на одном проекте — в зависимости от текущих задач. В связи с этим популярность приобретают мобильные перегородки и модульная мебель, которые позволяют трансформировать пространство в случае расширения штата, изменения структуры компании или просто новых задач. Наконец, гибкий график заменил фиксированные рабочие места на те, которые «шерятся» между несколькими сотрудниками (отсюда и название — shared desks).
Вдохновение как новая функция
Негативный эффект от перевода всего штата на удаленку отметили многие организации — например, в России с падением эффективности сотрудников столкнулась каждая пятая компания. Это заставило бизнес задуматься, почему в офисе люди работают лучше, и можно ли организовать пространство так, чтобы повысить продуктивность команды.
Так, профессор Нью-Йоркского университета Анн-Лор Файяр написала для Harvard Business Review статью, где отметила благотворное влияние досуговых зон на продуктивность сотрудников. Новые идеи для проектов, по наблюдению доктора Файяр, чаще всего рождаются в беседах возле кофемашины или принтера. По словам другого эксперта, руководителя отдела дизайна платформы Ramp Диего Закса, в интересах компаний сделать рабочие места более гибкими в отношении границ между работой и отдыхом. Не случайно многие корпорации уже давно оснащают свои офисы зонами для отдыха, тренажерными залами и детскими комнатами.
Другим важным уроком дистанционки стала ценность общения с коллегами. Сейчас компании отводят в своих офисах все больше пространства под переговорки и конференц-залы, предполагая, что индивидуальные задачи можно выполнять удаленно, и большинство людей будут приходить в офис для коммуникации и совместной работы.
Экология и здоровье
Облик офиса будущего будет определять и тренд на «зеленый» девелопмент. Как правило, по экостандартам строятся в первую очередь именно офисные здания — например, в России они занимают почти половину всех зеленых объектов. Наличие сертификата BREEAM или LEED — важное требование бизнеса.
При этом решения по снижению нагрузки на окружающую среду могут очень отличаться по стоимости и сложности в реализации. Те, что закладываются еще на этапе строительства, серьезно увеличивают его себестоимость, поэтому офисы в таких зданиях, как правило, очень дорогие. В качестве примера можно назвать интеллектуальные фасады «Лахта-Центра» в Санкт-Петербурге: зимой они снижают потери тепла, а летом выводят его излишки из здания. Но есть и более доступные решения, которые компания может внедрить самостоятельно, уже въехав в готовое помещение. Сюда относится, например, раздельный сбор отходов, датчики протечек, системы автоматического контроля освещения и энергосберегающие лампы.
Наконец, на облике офисов отражается и затянувшаяся пандемия, которая заставила людей больше сконцентрироваться на своем здоровье. Если коронавирус останется с нами надолго, застройщикам придется задуматься о такой организации пространства, которая позволит развести человекопотоки, избежать скоплений людей и сохранить дистанцию между рабочими местами. Востребованными станут системы обеззараживания воздуха, автоматические двери и «умные» лифты, бесконтактные системы для смыва и смесители, ворота с датчиками температуры и качественные системы вентиляции.